Principios económicos relacionados a la valoración de bienes raíces (Parte II)

En el artículo anterior comenzamos la discusión de cómo el valor de tu casa, propiedad o negocio, se ve afectada, influenciada, por muchos principios económicos. Son doce los principios económicos considerados en la práctica de valoración. En este volumen te explicaré los próximos seis principios.

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Los doce principios económicos que afectan el valor de los bienes raíces son: anticipación, cambio, oferta y demanda, competencia, sustitución, oportunidad, balance, rendimiento creciente y decreciente, contribución, excedente de producción, conformidad y externalidades. Hoy les hablaré de los últimos seis principios.

Principio de balance

Es el principio que establece que el valor de la propiedad real es creado y sostenido cuando elementos contrastantes, opuestos y que interactúan, están en su estado de equilibrio. Este balance está asociado a los cuatro elementos de producción (tierra, mano de obra, capital y coordinación) pero más estrechamente, al balance entre la tierra y sus mejoras.

Principio de rendimiento creciente y decreciente

Este concepto establece que cuando añadimos uno o más agentes de producción a cantidades fijas de otros agentes, el ingreso mejora (en dólares, beneficios o amenidades) hasta que llega a un punto de rendimiento máximo. Luego el ingreso decrecerá hasta que ese incremento al valor comienza a producir ingresos menores que el valor del agente añadido.

Como es un concepto algo abstracto, vamos a imaginar el siguiente ejemplo. En una finca añades abono y la cosecha aumenta. Llegará el momento en que, por más abono que añadas, no va a continuar incrementando la producción al mismo nivel que cuando comenzaste a añadirlo. Este principio está relacionado al principio de balance.

Principio de contribución

Es el concepto que establece que el valor de un componente particular es medido en término de su contribución al valor de la propiedad total o a lo que perdería de valor la propiedad si no tuviera ese componente.

Aprovecho aquí para contestar una de las preguntas de los lectores. ¿Cuánto aporta mi piscina? Pues depende. Supongamos que estás en Puerto Rico y que en tu vecindario muchas casas tienen piscinas. Cuando comparamos las ventas de las casas con piscina vs las casas sin piscinas, las casas que la poseen se venden por $25,000 más que las que no tienen. En este ejemplo hipotético, ello establece que el comprador típico está dispuesto a pagar $25,000 más por una casa que tiene piscina.

¿Cuáles fueron los costos de esas piscinas? En las casas vendidas se pudieron registrar piscinas de $22,000, $30,000, $35,000 por ejemplo. ¿Qué te dice esto? Antes de invertir en mejoras, asegúrate cuánto aporta ese componente en tu mercado y evita costos que excedan la aportación de ese componente en el valor total de la propiedad.

Tomamos como ejemplo una duda de otro lector: “Cerré mi marquesina y la convertí en ‘family’; ¿cuánto más vale mi propiedad?” Si las casas en tu vecindario tienen marquesina, estarías quitándole un componente deseado en tu mercado. Cuando alteras una casa tienes que considerar las obsolescencias que causas cuando dejas un baño sin ventilación, algunas ventanas deben permanecer cerradas y por ende es menos deseable. Incluso las inclinaciones requeridas en el terreno para un drenaje adecuado pueden ser alteradas por lo que siempre debes contratar un experto para la planificación de tus mejoras. Por último, cuánto más se paga por una casa con “family” vs una sin “family”. Luego, debes deducirle tu falta de marquesina y cualquier obsolescencia que hayas creado.

En términos sencillos, una obsolescencia es una causa de depreciación, por ende, pérdida de valor.

Principio de excedente de producción

Una vez pagas todos los costos de los agentes de producción, el ingreso que queda es el excedente de producción. Tradicionalmente, el excedente es atribuible a la tierra. Recientemente se habla que ese excedente debe atribuirse a la coordinación.

Principio de conformidad

Es el principio de valoración que establece que el valor de una propiedad es creado y sostenido cuando las características de la propiedad entran en conformidad con las demandas del mercado.

Aquí es importante mencionar el ejemplo de casas sobre-mejoradas. Compraste en una urbanización donde los precios fluctúan desde $90,000 a $125,000. Predominan casas sencillas de tres cuartos, un baño, sala, comedor y cocina, marquesina sencilla. Compraste en $100,000 e inmediatamente le construiste otra estructura residencial sobre la original, invirtiendo una cantidad significativa, digamos $75,000. Cuando la valoran, tasa menos que la suma del precio de venta y el costo de las mejoras. ¿Por qué? Pues porque tu mercado no sustenta el valor de casas de $175,000 o más. Pregúntate, ¿si alguien quiere invertir en una casa de $175,000, prefiere tu vecindario o un vecindario donde todas las casas estén dentro de ese valor? Tienes dos unidades de vivienda en un vecindario predominantemente unifamiliar. ¿Este uso, es legal? ¿Disfrutas de la misma privacidad? ¿Creaste alguna obsolescencia?

Externalidades

Este principio establece que las cosas positivas y negativas que suceden fuera de nuestra propiedad, tienen efecto en la misma. Imaginemos que tienes una casa en un sector suburbano y a tu vecino del frente le dan un permiso para operar una barra que opera hasta altas horas de la noche y el ruido es insoportable. Ese negocio queda fuera de tu casa pero te afecta. Igual, están construyendo una avenida con paseos mejorados al lado de tu urbanización. Tu vecindario es más accesible pero tendrá más ruido y menos privacidad. Al cabo de un tiempo, con las nuevas ventas de las casas de tu urbanización se puede medir si el impacto en valor fue positivo o negativo.

En fin, cada uno de los principios discutidos en este boletín y el anterior, interactúan entre si. Cada situación debe analizarse dentro de la localización y características específicas de la propiedad analizada. En ocasiones, lo que para un vecindario es de gran importancia, en otro tipo de vecindario escasea o apenas se le da valor. Los ejemplos provistos son hipotéticos y sólo pretenden ilustrar la idea relacionada a cada principio.

Sobre Lourdes Cruz

Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 20 años. Lourdes Cruz es la actual presidenta del Appraisal Institute, Capítulo de Puerto Rico y el Caribe. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, corte, y consultarías privadas.

En Puerto Rico, ostenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es una institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por estudios, conocimientos, exámenes y experiencia, tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz, visita el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume.

Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si deseas los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, contáctanos en tasadoresLCA@gmail.com. Tel (787) 609-6633.

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