El proceso de valoración


Este artículo explicará superficialmente la metodología del proceso de evalúo para una casa, propiedad o negocio. Este artículo va encaminado a aclarar las preguntas recibidas con respecto a la valoración de los terrenos y preguntas de metodología en el proceso de valoración.

El proceso de valoración es el proceso sistemático que es aplicado para proveerle a un cliente una contestación relacionada a una pregunta de valoración de propiedad real. Utilizamos un proceso para tener un modelo de cómo se deben hacer las cosas, analizar la data, cómo aplicar las técnicas y llegar a un estimado de valor con la utilización adecuada de las técnicas que sean apropiadas para la propiedad sujeta a evalúo.

Definición del problema

En los primeros artículos publicados les expliqué que lo primero que hace un tasador de bienes raíces es definir el problema. Recordarán que aquí se identifica la propiedad a tasarse, se identifican los derechos a tasarse, se determina el uso que se le dará a la tasación, el usuario, así como la fecha de efectividad del análisis. Igual mencionamos que se requiere determinar el tipo de valor que se desarrollará.

Luego se describe el alcance de la tasación. Esta descripción identifica la extensión de la data investigada, recolectada, confirmada e incluida. En el alcance de la tasación, se explican los métodos desarrollados y los descartados, entre otras cosas.

En el informe se definen las condiciones limitantes de la valuación. Incluir estas observaciones protege tanto al tasador como al cliente sobre situaciones que se asumieron en el proceso de valoración, situaciones hipotéticas y condiciones limitantes, por ejemplo.

Análisis preliminar, selección e investigación de data

Se determina un plan de trabajo que nos permite determinar los recursos humanos y tiempo requerido para completar la encomienda. Se selecciona la data que se necesitará para la elaboración de la valoración. Se determina qué data general y qué data específica será necesaria. Con data general nos referimos a data socioeconómica que afecta la propiedad y por la específica nos referimos a aquella que afecta específicamente un tipo de propiedad como la que está evaluándose. En la específica se incluye análisis de las características físicas de la propiedad, mejoras, transacciones de propiedades similares, rentas, historia de la propiedad, posibilidades de cambio en uso, etc.

Mejor y más productivo uso

Se determina el mejor y más productivo uso de la propiedad si estuviera vacante para ayudarnos a identificar las comparables (ventas de propiedades que comparten las mismas características) a usarse. Se identifica el mejor y más productivo uso de la propiedad mejorada para identificar las comparables y tomar la decisión de si la propiedad bajo evalúo debe demolerse, mejorarse o simplemente quedarse tal cual está al momento de efectividad de la tasación.

Estimar el valor de la tierra

Se estima el valor de la propiedad usando uno de los seis procedimientos establecidos para la valoración de terrenos. A estos seis procedimientos le dedicaremos un artículo para poder discutirlos a fondo. Sólo los mencionaré:

  • Ventas comparables

  • Distribución de valor

  • Extracción

  • Desarrollo de subdivisión

  • Técnica residual del terreno

  • Capitalización de rentas del terreno

Aplicación de los tres métodos de valoración

Típicamente se utilizan tres métodos para la valoración de un bien raíz. Estos métodos se conocen como:

  • Método de ventas comparables

  • Método de costo

  • Método de capitalización de ingresos

Cada uno de estos métodos se desarrolla de forma independiente y cada uno de ellos arroja un estimado de valor.

Reconciliación de las indicaciones de valor y valor final estimado

La reconciliación es un proceso analítico donde se determina el valor final representándolo por un valor específico o un rango de valor.

Reportar el valor definido

El proceso de valoración culmina cuando el tasador establece la conclusión de valor en un informe. Existe diversidad de formas de cómo se pueden reportar los valores.

Conclusión

Cada técnica y metodología aplicada, debe ser evaluada desde el punto de vista de aplicabilidad, fortalezas y debilidades. Por ejemplo: para una propiedad específica puede que la cantidad y calidad de data relacionada a la capitalización de ingresos sea óptima pero que la data relacionada al costo sea limitada. En este caso, es el tasador, quien decide qué enfoque y qué método tiene más peso para llegar a una conclusión de valor final.

Aquí he mencionado términos y métodos que requieren ser analizados independientemente. En artículos futuros les explicaré cada uno de ellos.

¿Tienes alguna pregunta que quieres discuta en una artículo futuro? Escríbeme a tasadoresLCA@gmail.com.

MCV

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