Principios económicos relacionados a la valoración de bienes raíces (Parte I)


El valor de tu casa, propiedad o negocio se ve afectada, influenciada, por muchos principios económicos.

Son doce los principios económicos considerados en la práctica de valoración. En este artículo te explicaré los primeros seis principios. El orden es indiferente pues todos deben ser igualmente analizados.

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Los doce principios económicos que afectan el valor de los bienes raíces son: anticipación, cambio, oferta y demanda, competencia, sustitución, oportunidad, balance, rendimiento creciente y decreciente, contribución, excedente de producción, conformidad y externalidades. Hoy les hablaré de los primeros seis principios.

Principio de anticipación

Este principio se refiere a la percepción de un comprador o inversionista que espera que su propiedad le provea beneficios en el futuro y que con ello se crea valor. En propiedades residenciales los beneficios son tener un hogar seguro, prestigio y los dueños perciben que al comprar detienen un poco el costo de la inflación al no tener que alquilar cada año a un costo mayor. En los casos de propiedades de inversión, los inversionistas esperan beneficiarse de las rentas y deducciones permitidas en las contribuciones.

Principio de cambio

Se entiende que el valor de las propiedades es el resultado de las relaciones entre las fuerzas que afectan el valor. Es por ello que sabemos que los valores cambian y las tasaciones o valoraciones deben hacerse a una fecha específica. Hoy en día se está mencionando en la prensa y radio que las propiedades han perdido valor. Incluso, vemos listados de propiedades donde hoy se están vendiendo por debajo de lo que antes se pagaba por ellas. Cada mercado tiene sus características y sólo la valoración de un profesional te puede ilustrar el valor de tu propiedad en un momento específico.

Principio de oferta y demanda

Usando de base el principio económico que establece que el precio de un producto básico, bienes y servicios varia directamente (aunque no necesariamente de forma proporcional) con la demanda. Igual sucede a la inversa.

Oferta

En bienes raíces, es la cantidad disponible para la venta de un tipo de propiedad en un momento específico. Un ejemplo sería que para un precio que fluctúa de $100,000 a $125,000, en la Urbanización Puerto Rico, existen durante el mes de enero doce (12) casas disponibles para la venta y dos (2) para ser alquiladas.

Demanda

Demanda es la cantidad de potenciales compradores para un tipo de propiedad en un momento específico.

Podemos mencionar que existen seis personas en busca de casas localizadas en la Urbanización Puerto Rico y que están dentro de ese precio ($100,000 a $125,000). También cabe mencionar que tres personas buscan rentar en este vecindario.

En los mercados donde existen pocas propiedades para venta, los valores pueden subir. A esto se le conoce como mercado de vendedores. Por el contrario, cuando abundan las propiedades para la venta, los valores bajan típicamente para competir mejor. A este último se le conoce como mercado de compradores.

Principio de competencia

El valor de una casa o bien raíz es igualmente regido por la competencia. En el ejemplo anterior tenemos pocos compradores para muchas casas enlistadas para la venta. Es probable que un vendedor que necesite mudarse le ofrezca un descuento a su precio de venta. Igual, existe la posibilidad de que al existir más propiedades potenciales para rentar que para vender, algún vendedor decida esperar, rentar y postergar la venta.

Principio de sustitución

En el momento en que dos propiedades tengan similitud en lo que le ofrecen al comprador, este comprador se va a inclinar por la propiedad de menos precio. Esto sucede con las casas, negocios y rentas. Por ejemplo, el Dr. Negrón desea abrir su oficina médica. Va a rentar en un área de excelente exposición, muy cerca del hospital donde el provee servicios y ve tres oficinas con recibidores adecuados, espacios de archivos y buenas terminaciones. Es de esperarse que el Dr. Negrón opte por la oficina con menor renta dado que son semejantes en todas las demás características.

Costo de oportunidad

Este principio está bien relacionado con el principio de sustitución y se refiere a esas oportunidades que nos tocan a la puerta una sola vez. Un inversionista informado seleccionara aquella opción que aparenta proveer muy poco riego o el mayor rendimiento.

Un ejemplo puede ser que Juan perdió su trabajo y está liquidando sus posesiones. Su carro tiene un valor de $20,000 pero como el interés de Juan es salvar su crédito, lo vendió por el balance del préstamo, digamos $15,000. El comprador ve una oportunidad de economizarse $5,000 y compra el carro.

Hoy en día se publican ventas de casas en subasta donde el banco pretende recuperar el balance del préstamo. Aquí se pueden presentar opciones de “costo de oportunidad”.

Sobre Lourdes N. Cruz Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 20 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, tribunales, y consultarías privadas. Actualmente es la presidenta del Appraisal Institute, Capítulo de Puerto Rico y el Caribe. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es la institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por medio de preparación académica, conocimientos, exámenes y experiencia, tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz puede visitar el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume. Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si desea los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, puede contactarnos en tasadoresLCA@gmail.com o llamando al 787-609-6633.

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