La Tierra y sus conceptos económicos
¿Tienes un pedazo de terreno, solar o finca? Si posees o deseas adquirir un solar o pedazo de terreno, te preguntarás: ¿qué aspectos considera el tasador al momento de valorarlo?
Conoce los aspectos que se consideran en su valoración
Siempre ha existido la tierra. La valoración de la misma se basa en conceptos económicos. Primero, vamos a definir “tierra”:
Tierra
La superficie del planeta, incluyendo tierra y agua, y todo aquello que está adherido a la misma, ya sea de forma natural o por el hombre; todos los recursos naturales en estado original, por ejemplo, depósitos minerales, vida silvestre, pescados, agua, minas, bosques, etc. En la Ley, la superficie sólida en el planeta, a diferencia de agua. Esta definición fue tomada y traducida de: The Dictionary of Real Estate Appraisal, Appraisal Institute.
Teoría General
La valoración de la tierra es un concepto económico que se basa en las siguientes premisas:
Cada pedazo de tierra es único en localización y composición.
Es inmóvil.
Es duradero. Es una posesión a largo plazo.
La oferta de la tierra es finita. La cantidad de personas siempre incrementa.
Por todas estas razones, la tierra es útil para las personas y por lo tanto, tiene valor.
Conceptos asociados a la tierra
Geográficos
La tierra tiene diversas características físicas como por ejemplo, topografía. El terreno puede ser llano, montañoso o de topografía mixta. Igual, puedes tener una finca grande o un terreno pequeño. La forma varía desde cuadrados hasta formas asimétricas. La tierra tiene una localización única.
La tierra sirve para muchos propósitos. Unos terrenos se prestan para usos agrícolas, otros para usos industriales, residenciales, comerciales, etc. Aquí se consideran aspectos tan importantes como el tipo de suelo y la localización, en conjunto con otros aspectos que discutiré dentro de los aspectos legales y económicos.
Legales
Los individuos en Puerto Rico y los Estados Unidos tienen derechos privados para la posesión y el uso del terreno. Toda persona que habita en P.R. y los E.U. tiene derechos públicos sobre el uso compartido de la propiedad pública.
Dentro de los usos legales existen zonificaciones que en ocasiones regulan los usos permitidos de un terreno en un área especifica. Por ejemplo, una zonificación industrial no permitirá que construyas una casa dentro de un terreno.
Sociales
La tierra es un recurso que todos los individuos comparten y es un producto básico comercializable.
Las tendencias sociales muchas veces amplían o limitan los usos potenciales que pueda disfrutar un terreno.
Económicos
La tierra es un recurso de abundancia o riqueza.
Los usos de la tierra se ven impactados por las tendencias económicas del área. Por ejemplo, en un área de alto tráfico, ruido y exposición comercial, no se esperan propiedades residenciales u otras que buscan la privacidad y la tranquilidad. Igualmente, no esperas que un centro comercial sea localizado en un área de pobre acceso, pobre exposición o en áreas de muy poca población demográfica.
En general, podemos ver que las consideraciones para la valoración o tasación de terrenos no son pocas. Los tasadores deben analizar todos los aspectos que influyen dicha propiedad, incluyendo características físicas, legales, sociales y económicas.
Vamos a imaginarnos que estamos tasando tres terrenos vacantes localizados en un área urbana. El primero mide 200 metros cuadrados, llano, de muy poco frente a la carretera con zonificación comercial. El segundo tiene 600 metros cuadrados, de topografía compuesta, zonificación residencial y hace esquina. El tercero tiene 3,000 metros cuadrados, casi llano, posee zonificación industrial liviana y por muchos años tuvo una fábrica de sofrito que se demolió recientemente. Este último tiene casi un 50 por ciento localizado dentro de un área inundable.
El grupo de comparables que debo usar para comparar el primer terreno debe ser de terrenos vacantes o con estructuras pero que compartan esa pequeña dimensión pues es muy limitado el uso que podrán darle a este terreno. El segundo de ellos disfruta de la influencia de esquina que al ser residencial provee cierta flexibilidad para planificar la estructura, más sin embargo las influencias de los otros dos terrenos no le afectan directamente. En el último de los casos, independientemente de la cabida, debo fijarme bien si esa área propensa a inundarse tiene o no alguna utilidad pues puede que las ventas que mejor representen este terreno sean terrenos de menor cabida.
Cada una de estas tres propiedades dentro del mismo área urbana requiere una selección de comparables muy diferentes y es así como generalizar valores e influencias de valor por sectores no es posible. Tu propiedad requiere de una investigación precisa que considere justamente las características únicas de la misma.
Sobre Lourdes N. Cruz Lourdes Cruz trabaja en valoración de bienes raíces desde hace más de 20 años. Tiene conocimientos en valoración, así como en inspección de calidad de vivienda. Ha trabajado valorando para la banca, tribunales, y consultarías privadas. Actualmente es la presidenta del Appraisal Institute, Capítulo de Puerto Rico y el Caribe. En Puerto Rico sustenta altas calificaciones, así como designación MAI con el Appraisal Institute, quien es la institución que provee designación a esos miembros que han demostrado por medio de preparación académica, conocimientos, exámenes y experiencia, tener los conocimientos para valorar propiedades complejas. Para más detalles de preparación y experiencia de Lourdes Cruz puede visitar el siguiente enlace: www.lourdescruz.net/resume. Lourdes tiene experiencia valorando terrenos vacantes, casas, unidades de condominios, edificios comerciales, oficinas, y muchas otras propiedades especializadas. Si desea los servicios de valoración de bienes raíces o consultoría, puede contactarnos en tasadoresLCA@gmail.com o llamando al 787-609-6633.